07/11/2019
Bercy va récolter cette semaine les contributions à la consultation lancée le mois dernier concernant la situation dans le crédit immobilier. Les autorités craignent un risque de surchauffe alors que les banques se livrent une concurrence féroce, dans un univers de taux durablement faibles.
C'est la dernière ligne droite. Un mois après le début des consultations sur le crédit immobilier, les banques et autres acteurs du marché n'ont plus que quelques jours pour répondre au " diagnostic " du Haut Conseil de stabilité financière (HSCF). Initialement, la date de rendu des copies était fixée au 4 novembre. Mais elle pourrait être décalée de quelques jours. Les banques cherchent encore à harmoniser leurs positions.
Les courtiers doivent aussi répondre à cette consultation ouverte à tous. Une fois les réponses compilées, le sujet devrait être abordé par le HCSF lors de sa prochaine réunion, mi-décembre. Des recommandations pourraient suivre. Mais le sujet étant sensible, l'autorité présidée par le ministre des Finances et où siège le gouverneur de la Banque de France, pourrait aussi temporiser.
Diagnostic
Quel est le problème ? Grâce à des taux d'intérêt historiquement bas - 1,31% en moyenne en août, selon la Banque de France - qui permettent de compenser en partie la flambée des prix, les crédits à l'habitat aux particuliers connaissent une croissance élevée : + 6,5% en août. Un niveau qui reste gérable, mais qui recèle aussi des risques, selon les superviseurs français mais aussi européens.
Dans son " diagnostic " de 19 pages publié début octobre, le HCSF pointe en effet des signes inquiétants sur ce marché à plus de 1.000 milliards d'encours. Premièrement, des pratiques d'octroi de plus en plus souples, qui se manifestent par exemple par la durée moyenne de près de 20 ans de nouveaux crédits. Une durée qu'on avait pas observé depuis la crise.
Deuxième source d'inquiétude : la rentabilité des banques sur ce métier, qui baisse avec les taux. Selon le HCSF, la marge brute des nouveaux prêts est passée de 1,7% en 2012 à 0,8% en actuellement. La baisse de la rentabilité des encours de crédit immobiliers aurait ainsi coûté environ 6 milliards d'euros aux banques entre 2016 et 2019.
Pour compenser le niveau des taux, les banques se rattrapent sur les volumes. La machine tourne à plein régime. Mais les volumes ne suffisent pas. Selon le HCSF, la marge nette des banques sur les crédits à l'habitat est " quasi nulle".
Dans la profession, on ne s'alarme pas outre mesure. " Nous n'observons pas de risque de surchauffe dans le crédit immobilier ", assurait le patron de la Fédération bancaire, Frédéric Oudéa, il y a un mois, dans nos colonnes. " Nous continuons à répondre activement à la demande en hausse de nos clients en la matière et à les accompagner dans leurs projets, affirme le groupe BPCE, qui assure que les critères d'octroi n'ont pas changé", comme pour mieux indiquer que la situation reste saine.
Mais dans un marché ultra-concurrentiel, tous n'ont pas la même approche. " Si une banque a beaucoup de dépôts, elle va prêter plus et pour plus longtemps, grince un acteur du marché. Il y a une course aux volumes. " Il y a aussi un enjeu stratégique. " Le crédit immobilier, cela reste le produit d'appel pour une banque", rappelle un professionnelle. Car il permet de vendre ensuite d'autres produits et services, plus rentables. De quoi justifier des offres de taux toujours plus faibles, avec l'espoir de compenser avec des revenus complémentaires.
La dernière consultation de ce genre réalisée par le HCSF concernait l'immobilier commercial et les risques d'emballement du marché, il y a un peu plus de trois ans. Elle avait abouti sur l'organisation de tests de résistance dans le secteur financier, sans donner lieu toutefois à des décisions contraignantes de la part du conseil.
Source : Les Echos. 4.11.2019