10/09/2019
En septembre dernier, tous les experts ou presque prévoyaient une remontée des taux des crédits immobiliers pour 2019. Un an plus tard, le discours des professionnels du marché a bien changé. Oubliée en effet l'évocation d'une possible reprise des taux à court terme, désormais courtiers comme banquiers s'accordent davantage à parler de stagnation pour les mois à venir. Il faut dire qu'entre-temps les planchers historiques de décembre 2016 ont largement été enfoncés. Ainsi, en août de cette année, les taux d'emprunt ( hors assurance et coût des sûretés) s'établissaient à 1,17% en moyenne selon l'Observatoire Crédit logement/CSA. Soit un niveau cinq fois moins élevés qu'au début des années 2000 ! Et ce n'est apparemment pas fini.
Pourquoi les taux restent au plancher
Dans le sillage de la baisse des taux d'emprunt d'Etat observée cet été (le 1er juillet, le taux de l'OAT 10 ans est ainsi repassé en territoire négatif à -0,05%), " ils continuent même à reculer jusqu'à atteindre pour les meilleurs profils 0,6% sur 15 ans, 0,8% sur 20 ans et 1% sur 25 ans", détaille Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Principales raisons de ce changement d'opinion de la part des spécialistes du secteur : le revirement de la politique des banques centrales. " L'année dernière, alors que la Fed annonçait vouloir poursuivre l'augmentation progressive de ses taux directeurs, la BCE évoquait pour sa part la possibilité de les remonter si la situation économique européenne persistait à s'améliorer. Or, depuis janvier, la banque centrale américaine a changé de cap, cessant de relever ses taux, voire les baissant de 0,25 point le 31 juillet dernier, poussant de fait la BCE à revenir elle-aussi sur sa position", souligne Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Quitte, pour cette dernière à laisser planer le doute le 25 juillet dernier quant à un possible recul de ses taux dans un futur proche.
Une analyse partagée par Ulrich Maurel, porte-parole du courtier Empurntis, pour lequel la Banque centrale européenne maintiendra au moins ses taux à leurs niveaux actuels jusqu'au 31 octobre prochain : date limite fixée par l'UE pour le Brexit. "Tant que l'Union européenne n'aura pas plus de visibilité sur la sortie du Royaume-Uni, la BCE conservera à n'en pas douter la même politique de taux bas afin de maintenir la croissance dans la zone et se protéger d'un Brexit dur."
De quoi donc donner le sourire aux emprunteurs. Car, plutôt que de placer leurs liquidités à un taux négatif auprès de la BCE, les banques ont tout intérêt à prêter leur argent aux particuliers. Et elles ne s'en privent pas.
D'autant qu'elles y voient également, dans ce contexte, l'opportunité de maintenir leur politique de conquête de nouveaux clients, note Ulrich Maurel. " Au regard des taux actuels de rémunération de l'épargne, le crédit immobilier constitue aujourd'hui la seule arme pour capter une nouvelle clientèle. La bagarre pour obtenir des parts de marché va donc se poursuivre jusqu'à la fin de l'année." Et ce même si, prédit Sandrine Allonier, les établissements bancaires ont déjà rempli leurs objectifs de production de crédit. " Les banques sont certes conscientes que la rentabilité des prêts qu'elles accordent actuellement ne leur est pas favorable, mais elles savent surtout qu'à l'aune des taux pratiqués, les emprunteurs ne renégocieront pas leur crédit de sitôt auprès d'un autre établissement. Ce qui leur assure de conserver ces nouveaux clients au moins sur le moyen terme."
A qui profite le crédit bon marché ?
Sauf que ...si les banques prêtent aujourd'hui à beaucoup, elles n'en restent pas moins particulièrement regardantes sur la qualité des dossiers qui leur sont présentés, reconnait Ulrich Maurel. " Nous n'assistons pas pour le moment à un resserrement des conditions de crédit. Pour autant, le montant de l'apport et celui de l'épargne après l'achat, de même que la stabilité professionnelle et le potentiel d'évolution de carrière sont très étudiés par les établissements bancaires." Lesquels n'hésitent pas, par ailleurs, à privilégier certains profils en fonction de leur politique commerciale.
" Il n'y a pas de bons ou de mauvais clients, rassure Philippe Taboret. Mais certaines banques tendent aujourd'hui à favoriser les primo-accédants quand d'autres préfèrent les secundo-accédants ou encore les plus de 60 ans." D'où des comportements commerciaux parfois plus agressifs selon le type de clientèle. Avec, à la clef, poursuit Philippe Taboret, " des décotes de taux supplémentaires pouvant aller jusqu'à 0,2% pour les meilleurs dossiers" Problème, tandis que certains profitent à plein de ces conditions historiques, d'autres à contrario se retrouvent exclus du crédit du fait de la faiblesse même des taux. Une situation ubuesque due à la méthode de calcul du taux d'usure.
Mis en place à l'origine pour protéger les emprunteurs du surendettement, il est en effet égal à la moyenne des taux d'intérêt constatés au cours des trois derniers mois majorée d'un tiers. " Actuellement, il s'affiche donc à 2.79% pour les prêts d'une durée de 10 à 20 ans et à 2,97% pour ceux de plus de 20 ans. Or, pour peu que le taux d'assurance proposé à l'emprunteur soit pas trop important, le taux d'usure est aussitôt atteint, voire dépassé, entraînant dès lors un rejet systématique de la demande de prêt", explique Ulrich Maurel. Principales victimes de cette réglementation : les seniors et les personnes présentant un risque de santé.
Source : Les échos - 06.09.2019