30/07/2019
30 juillet 2019 - Avec ces taux d'intérêt toujours bas qui devraient encore baisser, les emprunteurs doivent faire les bons choix. Qu'ils soient accédants à la propriété ou investisseurs.
2019 et 2020 devraient être encore très favorables aux emprunteurs. La Banque Centrale européenne ( BCE) vient en effet d'annoncer que ses taux directeurs resteront sur ces niveaux (bas) ou plus bas au moins jusqu'à la fin du premier semestre 2020. Une excellente nouvelle pour les banques qui profiteront de ces ressources financières à très bon marché pour prêter aux entreprises et aux particuliers via le crédit immobilier pour les seconds. Les emprunteurs ont ainsi la certitude de profiter de taux d'intérêt très attractifs qui pourront encore baisser pour financer leur projet. A condition de bien définir sa stratégie !
Crédit immobilier : la baisse des taux en chiffres
Impressionnant . Le taux moyen des prêts sur vingt ans ( taux brut, hors assurances et frais annexes) s'établit à 1,25% au 26 juillet 2019, contre 1.60 % en janvier 2019 selon les courtiers en prêts immobiliers. Ce même 20 ans brut moyen montait à 2,50% en juillet 2015, à 3,70% en juillet 2010... et culminait à 5,15% fin 2008, au plus fort de la crise financière. " Les taux des crédits immobiliers d'aujourd'hui sont quatre fois et demi moindres qu'au début des années 2000... et onze fois moins élevés qu'à la fin des années 80 ! ", confirme l'Observatoire du financement Crédit Logement/CSA dans sa dernière étude. Bref, l'argent n'a jamais été aussi bon marché ! P.C.
Pouvoir d'achat en hausse pour les primo-accédants. Ce sont et seront encore les grands gagnants ! Avec des taux bas, les crédits à 25 ans, voire 30 ans augmentent le pouvoir d'achat des primo-accédants. ' Ces acquéreurs peuvent acheter mieux en optant pour des mètres carrés supplémentaires ou des biens situés à proximité du centre-ville", conseille Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. Cet argent bon marché facilite aussi le plan de financement des emprunteurs qui peuvent payer les frais de notaire ou encore certains travaux. Si ces taux bas apportent de l'oxygène à certains clients au budget contraint, ils peuvent aussi éviter à d'autres de piocher dans leurs placements.
L'heure des arbitrages. Pour ceux qui achètent pour la deuxième ou troisième fois leur résidence principale, ces taux très attractifs doivent être l'occasion de réfléchir à leur situation principale, ces taux très attractifs doivent être l'occasion de réfléchir à leur situation patrimoniale avec un conseiller en gestion de patrimoine. Une partie du produit de la revente du bien peut être en effet injectée dans le prêt en apport personnel et l'autre placée sur différents supports pour générer des liquidités.
Sécuriser son investissement locatif. La baisse des taux ne changera pas la règle de base que doivent respecter les investisseurs : financer à crédit l'achat du bien. Objectif : déduire ses intérêts d'emprunt de ses loyers pour réduire ses impôts au maximum. Mais ces taux orientés à la baisse permettront surtout à l'investisseur d'acheter mieux en privilégiant un appartement comptant deux ou trois chambres et non le studio comme de nombreux particuliers. " Ces appartements familiaux sont plus rares sur le marché locatif", analyse Philippe Taboret. " Ils se loueront mieux. Le bailleur bénéficiera en outre d'une faible rotation de ses locataires". Seconde possibilité : acheter un bien plus petit mais mieux situé qui se valorisera davantage dans une dizaine d'années.
Objectif : racheter son crédit. Avec un taux moyen à 1,20% sur 15 ans, le rachat de crédits pourrait repartir à la hausse en 2019. " On note un regain d'activité cette année puisque le rachat représente 15% des encours contre 10 à 12% en 2018", note Philippe Taboret. Même si on est loin des scores enregistrés en 2015-2019 quand le rachat représentait 50% des crédits. Pour réaliser des économies substantielles, il faut remplir trois conditions. Les capitaux restants dus (CRD) doivent s'élever au minimum à 100.000€, la durée du crédit restant doit atteindre au moins 10 ans. Dernier point : il doit y avoir au moins un point d'écart entre le taux d'origine et le taux proposé. Une règle qui doit être bien évidemment modulée. Si les CRD atteignent 300.000 €, un écart de taux de 0.5% peut suffire ! Avant de se lancer dans ce projet, mieux vaut utiliser les simulateurs des courtiers pour vérifier la pertinence de ce rachat.
La négociation en bref
Les frais de dossier : presque impossibles à négocier sauf dans les banques en ligne. Avec des taux d'intérêt bas, les banques gagnent très peu d'argent. Les frais de dossier représentent par conséquent une manne à laquelle elles sont très attachées. " Si elles refusent de négocier les frais de dossier, elles peuvent en revanche faire un effort sur le taux d'intérêt qu'elle proposeront", explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi.
La délégation d'assurance. Alors que la loi permet à l'emprunteur de souscrire une assurance chez un tiers dès lors que les garanties proposées sont identiques à celle de l'organisme prêteur, elles rechignent cependant à accepter la délégation d'assurances. Elles le font d'autant moins qu'elles ont élaboré des offres compétitives pour certains profils comme les jeunes emprunteurs qui présentent pour les assureurs un risque moindre qu'un quinquagénaire.
La modulation de l'échéance. Une clause que l'on peut généralement avoir dans son offre de prêt. Cette option permet d'augmenter son échéance pour rembourser davantage ou de la diminuer pour soulager sa trésorerie. Une souplesse qui peut être très intéressante selon sa situation professionnelle et familiale.
La pénalité de remboursement anticipé. Cette somme qui ne peut pas dépasser un semestre d'intérêts tout en étant plafonnée à 3% du capital restant dû, est difficilement négociable. Certains courtiers arrivent néanmoins à obtenir son éxonération pour les primo-accédants qui revendront leur bien pour acheter leur résidence principale.
Source : pap.fr - 30.07.2019