20/02/2019
Revendre son logement pour s'en offrir un meilleur demande une sacrée organisation financière. Pour éviter de brader leur maison, sans avoir à passer par l'option location, beaucoup de propriétaires recourent au prêt relais. Focus sur cet outil de financement.
Après avoir acheté un premier bien plutôt modeste, de nombreux couples repartent en quête de mètres carrés supplémentaires au moment d'agrandir la famille ou changent tout simplement de lieu de vie. Sauf que devenir " secundo-accédant" suppose d'avoir revendu son précédent logement, le tout dans un timing difficile à gérer.
Jongler avec les opérations
Dans un scénario idéal, vous avez mis en vente votre maison et trouvé un acheteur tandis qu'en parallèle vous avez vous-même eu un coup de cœur pour un nid douillet. Les deux transactions étant menées de front, il n'y a donc aucun problème de financement puisque le produit de la vente arrive à point nommé pour régler le nouvel achat. Le tout, bien sûr, en coordonnant les dates d'emménagement de chacun. Hormis un coup de chance insolent, il est rare de parvenir à une telle synchronisation !
L'option la plus prudente est en réalité de céder son habitation avant d'en convoiter une autre. Là encore, la somme résultant de cette transaction permettra de vous offrir votre nouveau chez vous lorsque vous l'aurez trouvé. Bémol : si la perle rare se fait attendre, il faudra sans doute redevenir locataire pour un temps avec le déménagement et les frais supplémentaires que cela implique.
Une avance appréciable
Pour éviter de passer par la case location, bon nombre de propriétaires choisissent l'alternative du prêt relais. Ce crédit immobilier permet de financer la nouvelle demeure grâce à une avance versée sur le prix de vente estimée de votre bien. Une option très utile lorsqu'on souhaite déménager malgré l'emprunt de son logement sur le dos. Les ménages utilisent donc un prêt relais pour solder le capital restant dû et constituer un apport pour changer de toit. Le plus souvent, il faut toutefois jumeler cette opération avec un crédit amortissable classique à long terme pour compléter l'enveloppe du futur home sweet home.
Une fois la vente réalisée, l'argent collecté permet alors de mettre un terme au prêt relais et de rembourser par anticipation une partie du nouvel emprunt. C'est dans cette optique que ce crédit transitoire est souscrit pour une période courte, en général entre 12 et 24 mois. De même, son montant correspond à un pourcentage compris entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien. Quant aux échéances mensuelles, elles peuvent inclure une franchise partielle, pour payer les intérêts et prime d'assurance chaque mois, ou totale afin de reporter cette charge jusqu'à la clôture du crédit, moyennant toutefois un coût plus élevé.
Un pari sur la vente
Le crédit relais peut-être un formidable coup de pouce ou un piège redoutable en fonction du temps qu'il va vous falloir pour céder votre ancien logement. Car non seulement la somme des intérêts s'alourdit au fur et à mesure mais surtout, vente ou pas vente, la banque pourra exiger le remboursement complet au terme du délai imparti, quitte à en passer par un recouvrement contentieux.
Quelque 75 000 foyers auraient été incapables de rembourser leur prêt relais en 2012, d'après l'Association française des usagers des banques. Alors que ce dispositif bancaire représente 10% des dossiers traités par la Centrale de financement, ce réseau de courtage a récemment tenu à réhabiliter ce crédit qui a mauvaise réputation. Et de rappeler que " depuis la crise des sub-primes, des mesures préventives ont été prises afin d'assurer au mieux les emprunteurs". En tête de liste : " Nombreuses sont les banques imposant une estimation du logement par deux organismes indépendants, au minimum, pouvant attester du juste prix du bien à vendre".
Nos conseils
Le prêt relais ne doit pas être souscrit à la légère. Si l'option vous tente, voici quelques conseils pour réussir cette opération.
- Ne surévaluez pas votre bien : pour être vendu vite, votre logement doit être estimé à son juste prix. Pour cela, consultez plusieurs spécialistes immobiliers et recourez au besoin à une expertise indépendante.
- Soyez réactif : mettez votre bien en vente dès que possible et soyez attentifs aux réactions. Si elles sont négatives ou s'il y a peu de candidats, n'hésitez pas à demander conseil à une agence immobilière de façon à améliorer la présentation du bien, à diffuser l'annonce ou à ajuster le prix.
- Mobilisez tout le soutien possible : certaines banques ont des accords avec des réseaux d'agences immobilières et peuvent donc vous aider à vendre votre habitation.
Source : letelegramme.fr - 7.02.2019